南雅星沙实验学校：2026-2027年度长沙市南雅星沙实验中学物业管理服务项目采购需求公开
- 2025-12-12
项目名称: 南雅星沙实验学校：2026-2027年度长沙市南雅星沙实验中学物业管理服务项目采购需求公开
招标公司: 长沙市南雅星沙实验中学
项目地区：湖南 长沙
一、功能及要求：
一、 项目名称： 长沙市南雅星沙实验中学物业管理服务项目
二、项目预算： 1000374.23元 / 年，二年共 2000748.46 元
三、项目概况：
长沙市南雅星沙实验中学位于长龙街道（开元东路与经开纵五路交叉路口西北角），校区总占地面积 135亩，总建筑面积9498 7 m 2 ，总用地面积 8860 4 m 2 。 整个校区初中部教学楼（第 2-3栋）面积1378 8m 2 、初中部科技楼（第 1栋）面积5846 m 2 ；高中部教学楼（第 7-8楼）面积12665 m 2 、高中部科技楼（第 6栋）面积7364 m 2 ；图文信息中心（第 4栋）面积8037 m 2 ；体育馆（第 5栋）面积8418 m 2 ；食堂及三楼报告厅（第 9栋）面积10959 m 2 ；宿舍楼（第 10栋）面积12291 m 2 ，地下室面积 18850 m 2 ；田径场、东门卫室面积 39 m 2 、北门卫室面积 54 m 2 、垃圾站面积 68 m 2 等。
二、相关标准：
现行国家法律法规及行业标准
三、技术规格：
（一）管理岗位
1.人员配置
序号
岗位
人数
岗位职责及要求
1
项目经理
1
负责与相关职能部门衔接工作，负责管理处总体工作的部署及安排，负责统筹安排管理处各部门工作、督促、检查、考核各部门工作开展情况。
2
物业助理
1
负责协助经理落实督促总体工作安排，每日定期检查各部门工作落实情况。
3
宿管老师（女生 2层）
3
负责女生宿舍楼区的安全保卫工作、楼区的纪律卫生管理。
4
宿管老师（男生 2层）
3
负责男生宿舍楼区的安全保卫工作、楼区的纪律卫生管理。
合计
8
2.人员要求
2.1学历要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、 一般管理人员具备高中(含)以上学历。
2.2执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。
2.3服务时间：24小时按需服务。
2.4服务内容及要求：
2.4.1建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
2.4.2建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
2.4.3每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
2.4.4根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
2.4.5学生宿舍管理服务
2.4.5.1 服务内容：
按照学校工作安排准时参加各项寄宿生管理活动，按规程开放和关闭学生公寓各类设施设备；做好寄宿生安全教育和在寝室期间的安全管理；做好学生住宿出勤检查和反馈；指导寄宿学生处理寝室内务，营造安全、清洁、和谐、上进的寝室氛围；做好寄宿学生就寝管理，确保所有寄宿学生得到良好休息；正确、高效处理学生住宿期间的突发事件；做好工作人员房间的卫生保洁；做好学校寄宿生管理中心布置的各类记录、资料处理和宣传工作；完成学校和寄宿生管理中心交办的其他任务。
2.4.5.2 服务要求：
①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；
②严格按学校作息时间和学校寄宿生管理中心对生活老师的岗位职责要求开展工作；
③不得发生安全责任事故；基本不出现安全意外事件，即使出现意外也能实现免责；
④学生及家长反响好，满意率在80%以上，不满意率在2%以下；
⑤寝室及周边区域卫生状况好，文化氛围健康而丰富；
⑥处理寝室内突发事件程序正确且及时、高效；
⑦各类过程资料、专项资料全面且详实。
2.4.5.3 细则
项目
质量标准
安全管理
寄宿学生在寝室未出现安全责任事故。
寄宿学生在寝室未出现安全意外。
学生每天早晨 1次、中午2次、晚上2次出勤检查并记录，且及时反馈情况，杜绝无故缺勤，有效控制迟到、串寝、提前离寝等出勤意外。
学生宿舍内突发事件反应迅速，处置得当。包括但不限于：学生突发身心健康状况得到及时反馈并妥当处置，寝室设施设备工作异常或出现隐患得到及时排查处置，寝室水、电等物资供应出现异常得到妥当处置，学生内部矛盾得到反馈并妥当处置等。
规范履职
关心爱护学生。
工作人员遵章守纪，遵守学校对工作人员的管理制度，并严格按学校规程提供服务，学生管理过程中必须符合《中华人民共和国未成年人保护法》、学校学生管理规定等相关法、规的要求。
大局观强，团结协作意识强。
工作人员不得索要、收受家长、学生的财物。
工作人员必须建立良好个人形象，文明有礼，带头遵守宿舍管理制度。
管理质量
学生就寝状况良好。
寄宿部整体反响良好。
资料完善
学校寄宿生管理中心要求建立的各类档案齐全、详实，归档规范、及时。
（二）环境卫生保洁服务
1.人员配置
序号
岗位
人数
岗位职责及要求
1
保洁员（初中部 2栋教学楼）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
2
保洁员（初中部科技楼 1栋）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
3
保洁员（高中部 2栋教学楼）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
4
保洁员（高中部科技楼）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
5
保洁员（宿舍楼）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
6
保洁员（图文信息中心 1栋）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
7
保洁员（体育馆、食堂）
1
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
8
保洁员（田径场等户外）
2
负责日常保洁；垃圾收集、分类及清运处理；卫生消杀；楼栋管理
合计
9
2.人员要求：具有物业服务从业经验。
3. 服务内容及服务标准
3.1服务内容：负责长沙市南雅星沙实验学校范围内的公共场地、 地面设施、 房屋建筑公共部分的清洁卫生， 建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，校园文化石及雕塑清洁和保养，垃圾站 保洁、 定期消毒、杀菌、灭蚊及生活垃圾收集、清运等，包括屋面、宿舍楼梯间的清扫、各不锈钢门及扶手的洗抹等。
3.2 服务标准
工作周期
保洁工作项目及内容
保洁工作效果
一、卫生间
每日工作
1. 清洗蹲厕二次，地面拖抹二次；
2. 低位墙身擦抹一次；
3. 洗手盆巡回保洁；
4. 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施一次；
5. 厕纸篓（女厕）清倒多次；冲洗拖厕所一天两次；
6. 厕所垃圾桶清理干净。
洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无泥沙畅通
每周工作
1. 蹲厕全面擦洗一次；
2. 擦洗尿池凹位一次；
3. 清洗厕纸篓一次；
4. 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒；
5. 厕所的玻璃擦拭干净。
无积水、无异味
每月工作
对厕所墙身、间隔、门、天花板、通风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁。
无积尘，污渍、蛛网
二、大厅地面
每日工作
1、 及时清扫地面、边位角、死角位垃圾、杂物；
2、 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹；
3、 用棉纱拖把及时处理地面水渍；
4、 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍出入的位置，摆放 “小心地滑”告示牌，以防人滑到；
5、 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂；
6、 用地板铲刀将地面口香糖胶清除；
7、 教学楼、综合楼水磨石已抛光地面定期维护（每年 2次）。
保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑
三、玻璃及玻璃门
每月工作
循环跟进玻璃的手印、污渍，随脏随抹。每月用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍，发现有硬性污迹，用铲刀铲除；
保持保洁、明亮、无尘、无污印
四、门、墙身、地脚线、垃圾桶
每日工作
1、每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净垃圾桶表面及其附近低位墙身（1.5米以下部分）、低位墙身槽缝（1.5米以下部分）、地脚线、地面，注意对卫生死角的保洁；
2、清除垃圾桶垃圾一天二次。
保持无尘、无污迹
五、电风扇、指示牌、告示牌、其他设施
每日工作
1、用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌；
2、用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施；
3、清抹电闸门、消防设施；
4、及时清除消防箱灰尘；
5、室内风扇（含办公室、功能室、会议室、学生寝室）、灯，每年4月统一清洁一次。
保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹
六、楼梯间、走廊、玻璃外墙
每日工作
1、清扫楼梯间阶梯垃圾、杂物，并进行拖洗；
2、用专用保洁剂处理楼梯梯面污渍、油渍；
3、用抹布抹净全校楼梯扶手；
4、按指定时间两次清到垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋；
5、拖洗办公楼走廊楼道一天两次；
6、用地板铲刀将地面口香糖胶清除。
保持过道和楼梯间无杂物，地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味
每周工作
1、 定期将垃圾桶清洗；
2、 清洗玻璃墙、棚一周一次。
干净，无污渍、异味
每月工作
1、 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹；
2、 玻璃幕墙每学年清洗一次；
3、 教师办公室、行政办公室、学生宿舍每学年灭鼠、灭蟑螂 1次。
保持无尘、干净
无卫生死角，无蟑螂鼠害
七、其他办公室
每日工作
校级领导办公室卫生进行打扫。
保持办公设施干净、明亮、无尘、无污迹
每周工作
1、 对报告厅、工会活动室、体育馆、图书馆、排练厅等功能室每周进行定期保洁，对各会议厅做到会前会后及时保洁；
2、根据办公室的要求做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
3、遇文明创建，大型接待，大型考试等重大活动开展时；中标人需无条件配合采购人搞好保洁工作。
保持会议室每次会前整洁、其它场地无尘、无污迹
八、道路
每日工作
1、及时清扫校园内各道路、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面口香糖胶清除，并巡回保洁；
2、及时清除道路积水，清理排洪渠和排洪沟垃圾；
3、清扫校园大道，篮球场一天两次；
4、清除垃圾桶垃圾一天二次。
无垃圾，无杂物
每月工作
冲洗道路地面一次
干净、无杂物
九、草皮拾荒、垃圾箱清理、阴沟清理
每日工作
1、每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶；
2、清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、其它杂物等。
保持干净、无垃圾
1、清理垃圾箱，并冲洗和用消毒剂喷杀消毒；
2、垃圾做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理；
3、垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。
楼道、广场、绿地、沟渠、无蚊蝇蛆
每月工作
1、清理电缆沟和排洪沟以及阴沟淤泥、垃圾每月一次；
2、所有楼栋的下水管道及下水道及时清理，保持畅通，定期清理，每学期不少于一次，清理费用由中标人负责。
保持无尘、干净
无卫生死角，无蟑螂鼠害
十、校园文化石及雕塑清洁和保养
每日工作
巡查学校各区域的文化石和雕塑，及时清洁周边 垃圾、烟头、纸屑、其它杂物等。
周围环境须保持干净、整洁、无垃圾、无卫生死角
每月工作
每月清洁一次， 用鸡毛掸子或干净的棕、草扫把轻轻拂去文化石墙面及顶部的灰尘，用干抹布擦拭文化石墙面污迹，擦不掉的污迹应用细砂布轻轻擦掉，用铲刀铲去文化石墙面上粘附的泥沙、痰迹等；每年进行一次防水防腐蚀保养。
文化石和雕塑墙面洁净无污迹、无粘附物、无积尘
注：保洁日常耗材，如扫把、拖把、撮箕、卫生球、垃圾袋等由中标人负责、特殊清洁工具及耗材，由采购人负责。定期消毒、杀菌工作所需药水、药品费用由采购人负责。
（三）房屋及公共维护服务：
1.人员配置
根据项目实际情况配置相应的工种，如普通水电工、泥木工等共配置 3人：
序号
岗位
人数
岗位职责及要求
1
房屋及公共维护人员（校舍、水、电维修维护人员
3
负责整个学校的日常维修、维护。
合计
3
2.服务内容：
①负责全校配电室的管理和全校供电工作；
②负责供水设施的管理和全校的供水工作；
③负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备的维护检修工作；
④负责全校房屋的泥、木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。路面墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘、屋面维修，教室及办公室的桌、椅、床、柜、推车及垃圾斗的维修；
⑤负责全校公共设施，路灯的维护保养；
⑥负责热水系统的维护；
⑦根据各类公共设施损坏情况提出大修计划和建议。负责配合学校完成日常工作；
⑧杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务及学校教材教辅资料运输和分发工作；
⑨完成学校领导交办的其他临时性工作。
3.维修工作要求：
①维修人员应热情、礼貌、使用文明用语，着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）；
②维修人员对校园内各区域水电及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并按时填写相关记录，内容要求详细，杜绝浪费，消灭长明灯；
③维修人员接到维修要求，按报修人约定时间快速、及时到达维修现场。维修服务视情况而定，一般不超过当天，如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因；
④维修人员接到报修单后，严格按学校维修材料使用相关规定要求，按当日报修项目到库房进行领料登记，并签字确认。合理利用维修材料，换下的废旧材料上交库房由学校统一处理；
⑤维修结束后，维修人员应清理现场设施，设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认；
⑥维修人员完成维修任务后根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档；
⑦ 设备的维护与维修耗材：中标人负责供电照明、设施设备的维护与维修以及损坏灯具灯管等的更换，维修材料费用由采购人负责； 房屋的共用部，公共场地的维修养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。
（ 3）维修服务工作细则：
项目
具体要求及标准
设施设备基本维修
维修人员应在 15 分钟内到现场。
配电间
跳闸送电不超过 15 分钟。
水龙头漏水
维修后应达到原来标准，密闭，开关自如，维修时间不超过 1 小时。
水管接头漏水
应达到紧固，密封，维修时间不超过 2 小时。
水泵
及时维修，更换备用水泵不超过 4 小时。
门窗、锁等杂项维修
维修后应达到合格使用标准，开关自如，维修时间不超过 4 小时。
下水道堵塞及漏水
达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水维修时间不超过半天。
开关、灯、电扇
维修后应达到合格安全使用标准，开关自如，维修时间不超过 6 小时。
办公桌椅、课桌椅
维修时间不超过 24 小时。
供水主管、消防管
维修时间不超过 24 小时。
空调
空调每年清洁 2次（每年4月和11月）。
泥木杂工
路面墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘、屋面维修。小型维修当日完成。做到路面、围墙、护栏无破损，门窗、窗帘、玻璃完好，墙面无脱落、破洞，墙体及屋面无渗漏。
教材、教辅等教学资料的运输与发放
做好 教材、教辅等教学资料校内的运输与发放，确保交通安全，及时分发，数量准确。中标人 接到学校通知后，要在规定的时间内将书籍安全运回学校。与新华书店之间应办理好交接手续，签字确认数量。运回学校后，安排维修工按学校规定的时间内分发到各班。各班、各科资料的数量由学校提供，分发的过程中，要求数量精准，出现错误由中标人负责。
综合服务
根据学校主管部门工作需要，进行相关指派搬运工作、大型活动准备工作， 随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作。
（四）绿化养护服务
1.人员配置
根据项目实际情况，需配备绿化维护人员 1人：
序号
岗位
人数
岗位职责及要求
1
绿化服务人员
1
负责日常绿化养护及活动绿化布置；病虫害防治管理；
合计
1
2.服务内容：
校园内公共绿化苗木、草地除杂维护、修剪整形、去病除虫、补栽补种和学校临时杂事等；公共绿化白色垃圾及残枝落叶、人工湖内漂浮杂物等的清除。
4.服务标准
4.1 乔木养护
（ 1） 存活完好。无死树、无缺株。
（ 2） 生长旺盛。有明显的生长量，单株生长健壮，枝繁叶茂，无弱株、病株，无攀缘植物。
（ 3） 修剪合理。根据不同树种适时进行修剪、整形 ,做到无折悬枝，无枯死枝，无萌条枝，基部无根蘖，内膛通风透光，整体疏密得当，树形自然美观。
（ 4） 无病虫害。生长季节枝叶完整，无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，好叶率达 95%。树干无蛀干害虫，无被虫咬叶面，地面无害虫粪屑，无药害。
（ 5） 看护严格。无乱贴、乱画及乱钉、乱挂等人为损害现象。
4.2 灌木养护
（ 1） 树形美观，枝叶健壮，花期延续时间长，观赏效果好。
（ 2） 修剪合理、及时。内膛不乱，通风透光；无折悬枝，无枯死枝，无徒长枝，无交叉枝，无串膛枝，无残花、残果。
（ 3） 无病虫害。生长季节枝叶完整，好叶率达 95%；无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象；无被虫咬叶面，无药害。
（ 4） 看护严格。无人为损害，无覆盖物等。
4.3 绿篱养护
（ 1） 枝叶健壮，生长季节枝叶完整，好叶率达 95%。无缺苗断空，无杂草杂物。
（ 2） 修剪及时，修剪表面平直，边角整齐，线条流畅，整体效果好。
（ 3） 无病虫害。无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，无被虫咬叶面，无药害。
（ 4） 看护严格。无人为损害，无覆盖物等。
4.4 草坪地被养护
（ 1） 草坪养护基本要求：草坪生长繁茂，草坪叶色绿润，无明显色差，无明显干枯草丛。
（ 2） 修剪平整，保持高度在 6-10㎝。
（ 3） 病虫害防治及时。
（ 4） 重点部位：草坪覆盖率高于 98%；空秃面积小于20×20平方厘米，杂草率≤5%。其余部位：草坪覆盖率达95％以上；空秃面积小于1平方米，草坪内杂草控制在20％以内。
（ 5） 地被植物养护：生长繁茂，叶、花色泽艳丽，无杂草、无残花、无枯死植株、无病虫害，无药害、无有碍观赏的残花、残果，整体观赏效果好。
4.5 花池、花箱养护
（ 1） 保持花池、花箱内花卉鲜艳，一年四季均有鲜花开放。
（ 2） 花池、花箱现有植物花卉生长良好，花色鲜艳美丽。
（ 3） 花池、花箱内草花适时更换、养护及时，常年有花，无干枯现象。
4.6 绿地看护
（ 1） 严禁乱砍乱伐树木；对擅自占用绿地、挖沟的现象坚决给予制止并及时上报。
（ 2） 严禁践踏绿地；杜绝乱拉乱挂、攀援树枝等现象；坚决制止摘花、折枝行为。
4.7 设施管理
（ 1） 各类设施保持清洁，无乱涂乱画乱贴及凉晒衣物现象。
（ 2） 绿地内的道路、园林小品、景石、硬质广场、亭、台、廊架、座椅、护栏等美观牢固，无人为损害，发现问题及时报告。
（ 3） 各类警示标志明显，有效防止落水、触电、摔伤等安全事故发生。
4.8其他要求
（ 1） 施肥：根据各类植物的生长特点、植物对肥料的需要以及新种植物视生长情况，适时适量进行施肥。
（ 2） 浇水：根据天气状况和土壤墒情适时浇水，对新植树木及草坪等入冬前要浇透水。浇水要均匀，不出现径流，不能溢水于马路或人行道上。
（ 3） 修剪：根据各类植物的生长特点、地理环境、景观要求，按照操作规程适时进行。对植物上的枯枝、病枝、残枝、残花、败果和乔木、大型灌木主干、主枝上的杂生孽芽、攀缘植物等要及时清除，绿篱修剪表面平直，边角整齐。能及时地解决树木与高压电线、建筑物、指示牌等之间的矛盾。
（ 4） 预防病虫害：设专职或兼职的人员进行病虫害预报工作，根据不同季节、不同树种及时采取措施防治，适时喷洒药物，要求每年打药不得少于 10次。病虫危害程度要求：同种植物严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在5％以下；单株被啃咬的叶片最严重的在20％以下，同种植物有蛀干害虫的株数10％以下；介壳虫最严重处主枝主干上100平方厘米3头活虫以下，较细的枝条每尺长一段上在15头活虫以下，受病虫危害植物的株数整体要求控制在1%以下，全部叶部小于5%。
（ 5） 草坪养护：每年结合冬季施肥进行打孔作业，使土壤保持良好的通透性；年施肥不得少于 3次；平均每年浇水8次；每年修剪暖地型草1次以上，冷地型草6次以上，修剪高度6±1cm。
（ 6） 除草清理杂物：绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草，要根据区域地点的重要程度定期清理杂物、树枝、树叶，及时清理死树、枯树。
（ 7） 需防寒的树木要及时采取防冻措施。
（ 8） 垃圾外运：绿化养护及外环境保洁所产生的垃圾（树叶、树枝、杂草、杂物、死树及生活垃圾等）全部外运，不允许在校内存放，做到日产日清。
（ 9） 抗旱、抗涝：旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死。雨季要加强防汛和排涝工作，防止植物受损。暴风雨过后倾倒苗木在 1-2天内扶正，断枝落叶在1天内处理。
（ 10） 养护人员的交通工具不得随意乱停乱放。
（ 11） 灭鼠药品要做到定点、定时投放。每年 4月-10月份定期喷洒药物进行灭蝇、灭蚊环境消杀工作。
（ 12） 养护区域的苗木及草坪因养护不当而发生缺失或毁坏的应及时补栽和补种，并由 中标人 人承担所有费用。补栽种苗木应按同等品种、规格，标准进行。
（ 13） 人员及形象：统一着装，衣着整洁，形象佳，服务行为符合规范。
（ 14）中标人 在养护过程中必须服从管理，并严格按照绿化养护的管理标准执行，优质完成所属区域日常园林绿化养护工作。
（ 15） 要自觉爱护学校的设施设备，尤其是所配备使用的一切园林绿化机械工具，凡因丢失、人为损坏等均要照价赔偿、自费维修。
（ 16） 使用风险较高的绿化设施设备，比如：油锯、打草机、树枝粉碎机以及洒水车等要专人负责，按规操作。
（ 17） 要严格执行各项工作的安全操作规程，采取相应的周密的安全防范措施，加强安全防护 (攀爬树木、砍伐树木、修剪树木及一切园林机械工具的使用等)，妥善保管和使用农药及汽柴油等。凡因工作人员违规操作等造成的安全责任均由 中标人 自行承担。
四、交付时间和地点：
服务期限： 二年，合同一年一签 (自合同签订之日起计算)。
服务地点：采购人指定地点
五、服务标准：
详见技术规格
六、验收标准：
1. 本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔 2024〕5号）要求，组织履约验收，符合国家、地方及行业现行相关标准和技术规范要求，质量要求通过上级的核查及验收，验收报告是作结算送审和项目付款的必要凭证。
2.采购人每月对中标人进行考核 (总分为120分)，考核总分≥110分，全额付款；90分≤考核总分＜110分，按400元/分进行扣分计算；80分≤考核总分＜90分，按600元/分进行扣分计算，在每月费用中扣除。如采购人对中标人月度考核低于80分，属于其服务质量严重不达标，当月按800元/分进行扣分计算，并有权终止合同。
附件：《长沙市南雅星沙实验中学物业管理考核实施细则》
项目
服务质量标准
监督考评标准
房
屋
管
理
6分
房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。
发现外墙有污渍一处扣 0.5分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣0.5分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣0.5分；乱张贴一处扣0.5分。
房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。
一处有污渍或脱落破损扣除 0.5分。
房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物。
发现一处公用设施损坏扣 0.5分，一处堆放杂物扣0.5分。
各房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。
一处有破损扣 0.5分。一处有雨水排水管不通扣0.5分。
各楼层天花板无破损，无滴水印。
发现一处有破损扣 0.5分。
机
电
设
备
管
理
9分
(一)给排水泵设施
供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。
查记录，每月不少于一次，未达到要求扣 0.5分一次。
水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。
现场检查，发现一处渗漏扣 0.5分。
排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。
有记录，每月不少于一次，未达到要求扣 0.5分一次。
排污管道无渗漏。
现场检查，发现一处渗漏扣 0.5分。
(二)消防系统
消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
不会使用操作扣 0.5分，不熟练扣0.5分。
消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。
不会处理扣 0.5分。
大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。
无保养扣 0.5分，一处运行的障碍扣 0.5 分，一处缺或损坏扣 0.5 分。
订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
一处不符合要求扣 0.5分。一处杂物堵塞扣0.5分。
严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
检查一处有隐患扣 0.5分，发生火险灾扣1分，并追究责任。
公
共
区
域
及
其
设
施
管
理
10分
大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。
一项不符合要求扣 0.5分。
雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。
一处不符合要求扣 0.5分。
雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。
一处不符合要求扣 0.5分。
电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
一处不符合扣 0.5分。
单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。
一处不符合扣 0.5分。
路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。
一处不符合扣 0.5 分。
公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。
一处不符合扣 0.5分。
各公共区域桌椅及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。
一处不符合扣 0.5 分。
厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。
发生一处阻塞未及时疏通扣 0.5分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣0.5分。
楼顶设施： ①供水池设施；②避雷设施，各项性能完好。
一项设施出故障未及时修扣 0.5 分。
给
排
水
管
理
5分
主机组因操作不当造成损坏无法供水；水泵带故障运行；设备管理、阀门有 “跑、冒、滴、漏”现象；水池周边不卫生或有污染隐患；排水系统未及时开启或不畅通，但未造成损失；给水设备抢修不及时，是否未造成投诉。
一处未落实扣 0.5分
供
电
管
理
5分
操作、绝缘工具 ,消防、应急工具不齐全；配电屏（箱）元件松脱、接触不良，仪表失灵等故障未及时修复；设备房通风机不能正常起动运行；设备设定运行状态不适；元件损坏、过热，线路接头、管线安装不规范；未按规定巡视处理高低压设备线路，造成放电、短路、过热等故障；设备保养停电时间安排不恰当，或停电未发通知；消防设备无定期起动测试、失效；设施设备管理不善，造成事故或设备损坏；主设备（如变压器）等无法运行；发现事故隐患整改不力；维修工作结束不作检查实验即恢复使用设备；配电间必须保持干净整洁。
一处未落实扣 0.5 分
弱电
管理
5分
监控设备损坏、维修不及时；停车道闸、电动门损坏维修不及时；可视对讲线路损坏或其它元件损坏；不及时修复；学校网络、广播系统使用情况。
一处未落实扣 0.5分
情况不佳，不及时联系营运商及供货商；防雷设施未定期保养或检测，接地装置不符合要求不报告处理。
清
洁
卫
生
管
理
35分
(一)室内卫生清洁保洁
清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。
未责任到人扣 0.5 分。一处未达到标准保洁扣 0.5 分。
进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。
一人或一项不符合扣 0.5 分。
各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸篓内的垃圾不能超三分之二。
一个责任区域一项未做到扣 1分。
实验室的清洁保洁按要求做好。
一个科室未做好扣 0.5分。
各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。
一个洗手间一项不符合扣 0.5分。
各公共卫生间，地面无垃圾、积水，定期清理水、尿垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。
一个公共卫生间一项不符合扣 0.5分。
地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。
因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。
垃圾站的垃圾做到日产日清，每三天至少清洗一次，墙面无垃圾附着，池底无垃圾沉淀。
一项未做到扣 0.5分。
确保无卫生死角。
一处有卫生死角扣 0.5分。
(二)外围环境保洁
路面无明显泥沙、污垢，无 lcm以上的石子，每l00平方米烟头纸屑不超过3处。
一处不符合扣 0.5 分。
大楼四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。
发现一处扣 0.5分。
绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋、树叶等垃圾，烟头纸屑每 l00平方米不超过2处。
一处不符合扣 0.5 分。
各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。
发现一处扣 0.5分。
各明沟无垃圾、无青苔，畅通。
一条沟不符合扣 0.5分。
确保无卫生死角。
一处扣 0.5 分。
(三)“除四害”消杀
每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次，药品由物业公司自备。
未按要求消杀扣 0.5 分。
定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效，相关药品由物业公司自备。
学校教师投诉一次扣 0.5 分。
根据天气变化或学校要求，落实临时消杀工作。
一次未落实扣 0.5分。
（四）校园文化石和雕塑清洁与保养
学校各区域的文化石和雕塑周边无垃圾、烟头、纸屑、其它杂物等，周围环境干净、整洁；文化石墙面及顶部无灰尘，墙面无污迹，无泥沙、痰迹等，文化石和雕塑墙面洁净无污迹、无粘附物、无积尘；定期做好防水防腐蚀保养。
一处不符合扣 0.5分。
服
务
受
理
8分
负责物业管理的服务电话，应执行 24小时值班，随时有人接听。
无 24小时服务电话扣0.5分，无人接听电话一次扣0.5分。
耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。
不礼貌或不耐心一次扣 0.5分，无记录一次扣0.5分，处理不及时或无回访扣0.5分，无落实或无反馈一次扣0.5分。
对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。
在能力范围内没及时处理一次扣 0.5分。
当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告学校领导和业主领导。
在能力范围之内，未及时处理扣 0.5分，没报告扣0.5分。
发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。
未按时发放意见表扣 0.5 分，同一问题三次未解决扣 1分。
公
共
管
理
12分
每学期教材、教辅、作业本等的签收与发放： ①按学校要求的时间规定签收书籍。②与新华书店办理好交接手续，签字确认数量。③按要求分发到各班。④各班、各科资料的数量由学校提供，分发的过程中，要求数量精确，出现错误由物业公司负责。
根据所发放书籍数目缺少情况酌情扣分。
食堂、机房设备管理及维护： ①食堂电器、插座等用电设备必须每星期检查一次；②对食堂、机房、燃气及设备管道必须每月排查一次。
一处未落实扣 0.5 分
所有空调每年必须清洁两次（包括空调内机滤网，外机风扇等，每年 4月和11月各一次）。不含中央空调。
一处未落实扣 0.5 分
设施设备标识管理、编号
发现一处扣 0.5 分。
业主报修的维修项目响应不及时或维修质量不过关
一处未落实扣 0.5 分
积极配合学校临时分配的各项杂碎事务。（如搬运资料、物品、场地布置等。）
一次不配合、未落实扣 0.5分
各教室、办公室、教师周转房、保安亭、体育馆、食堂等室内水电相关问题，及时处理（小问题 12小时内，大问题24小时内）。
未及时处理扣 0.5 分
建立健全学校卫生工作管理档案并且规范；保管好药品和器具，经常检查，避免变质失效。有学生常见病情况统计、分析资料、有卫生工作计划、总结、有传染病报告、报表记录、有卫生常识宣传资料、每天坚持晨检并有晨检记录、有防近措施每天认真正确做好两次眼保健操、通过多种形式向学生宣传防近知识。
一处未落实扣 0.5分
学生伤害事故及小疾病的处理工作，必要时负责联系车辆送医院治疗。
处理不及时一次扣 0.5 分
宿
舍
管
理
25分
学生伤害事故及小疾病的处理工作，必要时负责送医院治疗。
处理不及时一次扣 0.5分
寄宿学生在寝室未出现安全责任事故
服务期内未出现安全责任事故则达到计分条件，出现安全责任事故视情节除承担相应责任外 “安全”项扣20—50分不等。
寄宿学生在寝室未出现安全意外
符合免责条件不扣分，否则除承担相应责任外，扣 5分每次，一学期未出现一次安全意外事件由学校寄宿生管理中心提交校务会议讨论给予一定奖励。
学生每天早晨 1次、中午2次、晚上2次出勤检查并记录，且及时反馈情况，杜绝无故缺勤，有效控制迟到、串寝、提前离寝等出勤意外。
每缺少 1次出勤检查和记录扣1分，每出现1次异常出勤情况未及时通报学校相关部门扣2分，全期出勤缺勤管理受到学生工作部门好评由学校寄宿生管理中心提交校务会议讨论给予一定奖励。
学生宿舍内突发事件反应迅速，处置得当。包括但不限于：学生突发身心健康状况得到及时反馈并妥当处置，寝室设施设备工作异常或出现隐患得到及时排查处置，寝室水、电等物资供应出现异常得到妥当处置，学生内部矛盾得到反馈并妥当处置等。
每出现 1次突发事件未妥当处置视情节扣2—5分不等；每处置1次突发事件并获得学校主管部门领导一致好评由学校寄宿生管理中心提交校务会议讨论给予一定奖励。
关心爱护学生
每出现 1次经查实的学生投诉扣5分，全期整体工作在教师、学生和家长满意率调查中未达到学校要求视结果扣10—20分，超过学校要求10个百分点以上且不满意率低于0.1%由学校寄宿生管理中心提交校务会议讨论给予一定奖励。
工作人员遵章守纪，遵守学校对工作人员的管理制度，并严格按学校规程提供服务，学生管理过程中必须符合《中华人民共和国未成年人保护法》、学校学生管理规定等相关法、规的要求。
出现违法行为追究公司和当事人法律责任；每查实一次违规（章）操作扣 1分。
大局观强，团结协作意识强
工作人员之间不协作或不服从学校迎检、临时活动工作安排的视情节扣 2—5分每次。
工作人员不得索要、收受家长、学生的财物
每查实 1次扣5分。
工作人员必须建立良好个人形象，文明有礼，带头遵守宿舍管理制度
出现言语、着装、生活行为、工作人员房间卫生状况等问题的扣 1分每次。
注：采购人每月对中标人进行考核 (总分为120分)，考核总分≥110分，全额付款；90分≤考核总分＜110，按400元/分进行扣分计算；80分≤考核总分＜90分，按600元/分进行扣分计算，在每月费用中扣除。如采购人对中标人月度考核低于80分，属于其服务质量严重不达标，当月按800元/分进行扣分计算，并有权终止合同。维修维护过程中凡属于高空作业的，相关费用由甲方按实另行支付。
七、其他要求：
1.服务期限: 二年，合同一年一签 (自合同签订之日起计算)。
2. 在实施服务期间，中标人应配合学校进行各项节能管控工作，做到开源节流、节能降耗。对学校使用中的设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造（如在灯座加装反光镜等方法确保停车场照明亮度等）；应严格做好所有照明灯使用时间、景观灯的开放时间的控制（特别部分大功率景观灯等），并要责任落实到岗位、责任到人；应做好各设备、设施日常保养工作，延长设备、设施使用寿命，减少维修成本。
3. 对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事件及安全事故，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。
4. 对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：
（ 1）中标人须承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的保险（五险） 。
（ 2）工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。
5. 中标人无对外收费权。
6. 对中标人的其他要求：中标人应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位 (包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等；并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。
7. 物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。可以为晚班当值人员提供适当住宿，中标人工作人员在教师餐厅用餐，参照教职工伙食标准进行收费，实报实销，据实结算。
8. 对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
9. 投标人须详细了解本项目情况，根据学校实际情况制定投标方案。
10.项目地点：长沙市南雅星沙实验中学
11.结算方法：
（ 1）付款人：长沙市南雅星沙实验中学（通过国库集中支付）；
（ 2）付款方式：签订合同后，中标人人员到位，根据考核结果按月支付。（凭中标人开具的税务发票付款）。
（ 3） 采购人每月对中标人进行考核 (总分为120分)，考核总分≥110分，全额付款；90分≤考核总分＜110分，按400元/分进行扣分计算；80分≤考核总分＜90分，按600元/分进行扣分计算，在每月费用中扣除。如采购人对中标人月度考核低于80分，属于其服务质量严重不达标，当月按800元/分进行扣分计算，并有权终止合同。
12. 本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目 采购人每月将对中标人进行考核， 具体考核细则见 《 长沙市南雅星沙实验中学 物业管理考核实施细则》（见附件） 。
13.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
14.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出响应及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
