长沙市一中初级中学：长沙市一中初级中学物业管理服务采购采购需求公开
- 2025-10-23
项目名称: 长沙市一中初级中学：长沙市一中初级中学物业管理服务采购采购需求公开
招标公司: 长沙市一中初级中学
项目地区：湖南 长沙
一、功能及要求：
序号
人员名称
基本要求
人数
1
项目经理
负责整个校园物业的总体管理工作。
1
2
水电 维修工
男性、五十 五 岁以下、身体健康 ， 持证上岗。
1
3
保洁员
保洁员五十 五 岁以下、身体健康 。
4
4
搬运工
负责学校小型搬运服务工作（包括日常维修）
1
5
校车司机
为师生提供安全、便捷、优质的接送服务。在指定的时间和地点接送师生，确保师生安全到校或目的地。
1
6
宿舍管理员
负责宿舍区域内学生安全管理、用水用电及宿舍区域公物、公共卫生管理等工作
1
二、相关标准：
符合国家及行业相关标准
三、技术规格：
（ 一） 保洁服务 （ 不含外墙 清洗 保洁及化粪池清理 ）
1. 综合楼公共 区域 的清洁
工作周期
保洁工作项目及内容
保洁工作效果
每日工作
1、 一楼大厅 地面 每日 清 洁两次并随时保洁；
2、 楼层走道地面每日 清 洁两次并随时保洁；
3、 玻璃大门每日清洁一次并随时保洁；
4、电梯厅每日清洁两次并随时保洁；
5、楼梯间地面和扶手每日清洁一次并随时保洁；
6、指示牌、告示牌等公共设备设施每日擦拭一次；
7、 雨天，在门口显眼又不妨碍出入的位置，摆放 "小心地滑"告示牌，以防人滑倒；
保持地面干净、光亮、无烟头、无明显灰尘 ；玻璃门 无污迹、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 ；
每 周 工作
1、 学校各处玻璃大门每周清洗一次；
2、 公共走道及楼道两边低位 墙 壁 、地脚线 每周清洁一次；
3、 公共区域的 垃圾桶 每 周清洗一次；
4、 消防 设施表面每周擦拭一次；
玻璃干净透 亮 ，无污渍；墙壁和地脚线无明显污渍；垃圾桶无异味；消防设施表面无明显积尘；
每月工作
1、 每层楼公共区域的天花板每月扫蜘蛛网和灰尘一次；
2、 全面大做保洁一次 ,消杀消毒 ；
天花板无明显蜘蛛网和灰尘；轿厢无明显污渍，整体有光泽无锈渍；
其他 工作
会议厅、 报告 厅 的清洁按学校需求 进行 ；
保持 无明显灰 尘、无污迹 ，干净整洁；
2、 教学 楼，实验楼，综合楼所有卫生间区域的清洁
工作周期
保洁工作项目及内容
保洁工作效果
每日工作
1、 冲 洗蹲厕 三次 ,地面拖抹 三次
2、低位墙身擦抹一次
3、洗手 台 巡回保洁
4、擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施1次
5、厕纸箩清倒多次
6、冲洗拖厕所一天 三次
厕所无异味； 洁具洁净无黄渍，目视 地面无明显 污渍， ； 漏口无沙泥畅通
每周工作
1、 厕所 全面 刷 洗一次
2、 刷 洗尿戽凹位一次
3、清洗厕纸箩一次
4、厕缸、尿槽用消毒剂进行消毒
无 明显污渍 ，无异味 ；
每月工作
对墙身、间隔、门、天花、风口等进行 全方面 保洁
无积尘， 无 污渍
3 、停车场、室内跑道及操场等公共区域的清洁
工作周期
保洁工作项目及内容
保洁工作效果
每日工作
1、 室外操场、 道路、停车场
保持校园操场和跑道干净整洁； 无 明显 垃圾 和 杂物 ；
1、每日清扫三次室外操场和跑道的垃圾和落叶，并随时保洁；
2、每日清扫一次负二楼地下停车场和负一楼室内跑道的垃圾，并随时保洁；
3、每日清理垃圾桶三次；
4、 及时清除道路积水 ,清理排 水明 沟垃圾 ；
每月工作
1、 每月 清理 明渠 沟 的垃圾和 淤泥 一次；
2、 每月 冲洗道路地面一次 ；
3、 每月冲洗地下车库一次；
操场和跑道，停车场 干净、 无积尘、 无杂物
每日工作
2、草皮拾荒
绿化区域 无 明显 垃圾
1.每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶
2.清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等
每日 工作
3、垃圾箱冲洗消毒和消杀
垃圾站周边 无明显鼠迹 ， 无蚊、蝇、蛆 等 ；目视无明显蚊、蝇在飞 ；
1、 每日 清理垃圾箱 ,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒 ；
（ 二） 日常维修 ，校园搬运服务
维修工作标准
项目
服务标准
质量标准
维修时间
接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场
快速、及时到达维修现场
服务态度
热情、礼貌、使用文明用语
维修材料
严格按学校维修材料使用相关规定要求，按需领用维修材料
节约合理利用维修材料
维修服务时间
视情况而定，一般不超过当天
如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因
维修巡查
每日对校园内各区域水电运行情况进行相关巡查工作，并进行记录
相关记录应按时填写、内容要求详细
下水堵塞及漏水
达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水，维修时间不超 3小时
疏通卫生间下水
维修时间不超过 24小时
严重堵塞除外 ,如大便器内掉进较大的杂物等
疏通地漏
达到畅通 ,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时
水龙头漏水
维修后应达到原来标准 ,密闭,开关自如
无法修复应更换新水龙 头；
水管接头漏水
应达到紧固 ,密封,维修时间不超过1小时
开关、灯、电扇
维修后应达到合格安全使用标准 ,开关自如,维修时间不超过6小时
门窗、锁、课桌椅等杂项维修
维修后应达到合格使用标准 ,开关自如,维修时间不超过半小时
经学校同意，外来公司维修例外
综合维修
根据学校主管部门工作需要进行相关指派搬运工作
随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作
（ 三） 学生宿舍管理 服务
总则：由教育处和物业公司共同管理
宿舍管理员岗位职责
1）热爱本职工作，文明管理住校生，尊重学生隐私，严格执行学校有关规章制度，并做好日常登记记录；
2）维护好宿舍区的治安工作，经常对宿舍区域进行巡查，对违反《学生宿舍管理条例》的人和事进行阻止，处理，正确行使管理职能；教育学生防火、防盗、防事故，教育学生要增强自我防范意识，发现问题要及时向后勤处反映。
3）宿舍管理员作为消防安全责任人，做好对宿舍区域内消防安全隐患和违反消防安全行为的检查工作；
4）出现突发事件、刑事或治安案件、灾害事故等，应及时处置，及时报警，注意保护现场，并报告有关部门，采取积极有效措施，确保师生和学校财产安全；
5）按规定时间执行落锁、熄灯等工作，每晚检查学生住宿情况，对学生夜不归宿等违纪行为进行调查追询，并做好检查登记记录，同时报告班主任或家长；
6）对宿舍区域卫生实施检查、督促、管理；做好宿舍内务卫生、纪律检查工作；负责宿舍区域财产物品管理工作，建立财产登记账本，期末向学校后勤处报告；
7）值班期间绝对不能离岗。在岗时所发生的一切大小事情要如实记载；每天要做到：查设施，即宿舍设施有无损坏（包括自然损坏和故意损坏），有损坏要及时向总务处汇报，以便及时修理、追查，并做好记载；查休息，即督促检查学生午休、夜晚熄灯后情况；清楼，即上早读前、上晚自习前，认真清楼，若发现学生因病不能坚持上课者，除要班主任签条、记载外，并要经常探视，若病情较严重，要通知班主任或家长，以防意外；查人数，即午休及下晚自习后，要认真清查各宿舍人数，发现问题及时与班主任和行政值周领导联系。
8）每学年开学初结合班主任意见，合理安排住校生的住宿，填写住宿生名单，并上交一份给后勤处。
（ 四） 司机服务
1 、 服务内容
为师生提供安全、便捷、优质的接送服务。在指定的时间和地点接送师生，确保师生安全到校或目的地。
2 、 服务要求
（ 1）提供服务车辆要求：
保持车辆性能、车容车貌良好，车辆仅用于接送师生，不得用于其他用途。
（ 2）驾驶员基本条件：
a ）政审合格，思想政治素质过硬，道德品质优秀。
b ）身体健康，五官端正，形象良好。
c ）准驾车型驾龄 3年以上，驾驶技术过硬。
d ）服务意识强，服务技能熟练。
e ）不吸烟、有校车准驾资格证或退伍军人或有经验者优先。
（ 3）服务质量保障：
a ）保持车容车貌整洁卫生，车内空气清新。
b ）驾驶员仪容仪表整洁，服务规范。
c ）签订有关工作保密协议书和安全及服务质量承诺书。
（ 五 ） 突发事件处理
对险情、灾情、传销、集会、斗殴、群体事件、刑事案件等突发事件有应急预案，认真 配合 做好定期演练，为师生提供必要的紧急救助服务。
四、交付时间和地点：
1 ） 服务时间：本项目服务期限三年，合同一年一签。
2）服务地点：按采购人指定地点。
五、服务标准：
1、保洁服务要求： 保持地面干净、光亮、无烟头、无明显灰尘 ；玻璃门 无污迹、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 ； 玻璃干净透 亮 ，无污渍；墙壁和地脚线无明显污渍；垃圾桶无异味；消防设施表面无明显积尘； 天花板无明显蜘蛛网和灰尘；轿厢无明显污渍，整体有光泽无锈渍； 保持校园操场和跑道干净整洁； 无 明显 垃圾 和 杂物 ； 操场和跑道，停车场 干净、 无积尘、 无杂物； 绿化区域 无 明显 垃圾； 垃圾站周边 无明显鼠迹 ， 无蚊、蝇、蛆 等 ；目视无明显蚊、蝇在飞 ；
2、 维修工作要求
（ 1）维修人员要求
A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有国家规定的相关证件上岗）。
B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。
（ 2）维修项目要求
A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。
I、参加新竣工工程的验收，提出修改建议，
J、按相应的物业维修标准提供维修服务。
K、负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。
L、完成领导交办的其他临时性工作。
（ 3）维修派出
A、 对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目在下班前送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。
B 、对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处或物业办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。
C 、特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。
（ 4 ） 服务时限
抢修项目：在配件到位的前提下， 2小时内修复，并有紧急处理措施；
小修项目： 1小时内修复。
（ 5 ）搬运服务
A. 服务内容：对于学校安排的小型搬运服务工作，如一定范围内的课桌，柜子杂物，工具资料等，搬运到指定地点；摆放整齐，并保证物品的完好性；
B. 服务质量：能做到十分钟左右到岗，搬运人员有力量且有耐力，积极配合，服从学校的安排和调遣；
3、 宿舍管理人员要求
1）宿舍管理人员须身体健康，高中以上学历，年龄不超过55岁，参加公司的培训合格后才会安排上岗；
2）负责宿舍区域内学生安全管理、用水用电及宿舍区域公物、公共卫生管理等工作；
3）负责落实《学生宿舍管理条例》的各项规章制度；
4）具备积极应对各种突发事情的能力；
4、 驾驶员职责：
a ）驾驶员必须严格遵守交通规则和校车安全管理条例，确保行车安全。
b ）按时参加学习培训及安全经验交流，提高安全意识。
c ）行车前检查车辆状况，确保无误后可准时发车。
d ）妥善保管通行证、车钥匙、车辆清洁维修工具等。
e ）定期对学校车辆进行维护保养，保持车容整洁、车况良好。
f ）严格遵守用车规定，接到出车安排后需要及时设计好行车路线，准时出现在任务地点。
g ）出车期间不准饮酒、不准疲劳驾驶、不准吸烟，确保 车上人员 安全。
h ）协助随车照管人员核实上下车人数，确保师生安全离车。
六、验收标准：
（一）验收主体： 长沙市一中初级中学
（二）组织形式： 本项目由长沙市一中初级中学自行组织验收
（三）验收依据：本项目政府采购合同、 中标供应商响应文件 。
（四）验收时间：服务期限内，采购人将通过 服务质量月度考核 方式对 中标人 提供的物业管理服务进行考核，具体考核标准详见附件《物业管理考核实施细则》，考核结果将作为付款的重要参考因素。具体考核方式、期限将在服务合同中约定。
（五）验收程序：验收由按照长财采 购 〔 2024〕5号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》的规定进行简易程序验收。按月验收，验收结果作为申请付款的凭证之一。采购人根据本采购项目的 中标人 的投标响应文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范等对 中标人 提供的服务质量、服务进度、人员配备情况、服务承诺实现程度、文件资料、合同履约时间、地点、方式等进行履约验收。项目验收不合格，由 中标人 返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由 中标人 承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由 中标人 承担。供应商应按时提供符合要求的服务，并积极配合采购人进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。
考核细则：
为创建安全、文明、和谐的校园，提高学校管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度化、规范化、科学化，特制订本办法。
（ 一） 考核组织
成立长沙 一中初级中学 学校物业考核领导小组，负责对物业公司的日常工作进行考核。
（ 二） 考核办法
1、物业管理质量目标
1）师生满意率达85%以上；
2）合同履约率达100%；
3）上岗培训率达100%；
4）有责投诉解决率达100%；
5）特殊岗位服务人员持证上岗率达100%（水、电工、以及合同约定的其他特殊岗位聘用人员）
2、校办公室负责对物业管理工作进行纪检、监察并参与考核；
3、总务处负责对 校园保洁 、日常维修（高压配电、水电、维修）等项目进 行日常监管与考核；
（ 三） 考核结果
（ 1）考核分数在96分（含）至100分，为“优秀”。
（ 2）考核分数在85分（含）至95分，为“达标”。
（ 3）考核分数在75分（含）至84分，为“基本达标”。
（ 4）考核分数在74分（含）以下，为“不达标”。
1、考核为“优秀”或“达标”，当月物业费全额支付；考核为“基本达标”，当月扣除物业费月度支付总额的5％；考核为“不达标”，扣除物业费考评月支付总额的10％，并在物业公司整改相应问题期间暂缓支付物业费，直至整改完毕，经学校物业考核领导小组考察合格后，按考评月物业服务费的90%支付。
2、学校重要活动（或重大节日）专项考核必须达到优秀，否则扣除当月物业费的2％。
3、考核分数由环境卫生、公共设施与楼宇管理、公寓管理、维护维修、驾驶服务、工作质量及时效、员工风貌、其他八个部分组成。
4、月度考核满分100，由学校物业考核领导小组依据“长沙 市一中初级中学 学校物业管理考核办法 ”逐项考评打分。
5、每月最后一周的星期一由相关处室对照考核内容以表格形式进行考核打分，考核结果由考核办公室汇总、反馈、复核，考核结果作为本月度物业服务费支付依据。
6、在一个合同周期内综合考核结果作为下一合同周期是否续签物业合同的依据，出现连续或累计三次“不合格”等次学校有权终止服务合同。
7、由于物业方工作失职、渎职、失误造成重大事故发生，学校有权终止服务合同，并依据相关法律条款委托律师事务所追究乙方法律责任。
（ 四） 考核细则
标准内容
分值
评分标准
得分
一、环境卫生
1 6
1、楼内卫生
5
1）门窗玻璃每月擦拭一次，下层随时擦抹，明亮，无印迹、无乱贴、乱画现象。
1
每发现一处不符合要求的扣 0.2分。
2）楼内附属设施，保持干净，无垃圾、灰尘、污垢、痰迹、摆放整齐。
1
每发现一处不符合要求的扣 0.2分，设施摆放不整扣0.1分。
3）卫生间、洗手间每日清洁干净，无灰尘、灰网、乱贴乱画，地面每日清洁，无垃圾、积水、卫生洁具无锈、
无异味。
1
每发现一处不符合扣 0.2分，不按规定清扫扣0.2分
4）垃圾日产日销，垃圾桶（箱）每日擦洗倾倒，无异味、无外溢。
1
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.2分
5）公共部位要做到无蝇、无鼠、无蟑螂、无卫生死角。
1
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.2分
2、校园卫生
7
1）庭院卫生清洁干净，随时打扫，无垃圾、纸屑、塑料袋等杂物。
3
符合得满分，不随时跟踪清扫扣 0.3分；发现有一处不符合扣0.3分。
2）庭院内垃圾桶（箱）摆放整齐、外表干净，定期擦拭，每日倾倒一次，无异味、无外溢
1
符合得满分，每发现一处不符扣 0.2分
3 ） 校园围墙、围栏；大门、宣传栏框、广告牌，整洁干净，无灰尘，无乱贴乱画现象。
1
每发现一处不符合扣 0.2分
4）校园卫生整体印象和效果
2
符合满分，一般 1.5分，差扣2分
3 、 会议室卫生
4
1）地面清洁、无杂物、痰迹、烟头。
2）会议室椅、柜、桌设施擦拭干净，物品摆放有序。
3）门、窗、玻璃、灯具干净明亮。
4）无灰尘、灰网、无蝇、无鼠、空气清新。
4
符合得满分，每发现一处不符合要求扣 0.3分
二 、公共设施与楼宇管理
22
1、楼宇顶层屋面每年春秋季节，要清理检修，做到无破损、无杂物、排水顺畅。
4
楼宇顶层屋面，清理不及时，有杂物一次扣 0.3分，排水不畅一处扣0.5分。
2、室外宣传牌、广告牌、路灯等保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
4
室外不按规定设置发现一处不安全扣 0.2分，不整洁扣0.2分。
3、教室、道路、楼宇、庭院等公共照明完好率达98%以上。
3
检查发现完好率达不到 98%扣0.5分，达到要求得满分。
4、教室桌椅、窗帘、灯扇等无破损、松动摇摆现象，保持干净。（如有以上情况及时修理）
2
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.1分
5、道路保持畅通、交通标志齐全规范，护栏、小品、围墙等设施保持完好，定期检查有记录。
2
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.1分，无记录扣0.2分。
6、车辆按规定位置停放整齐，有明显停放车辆标志，楼内无存放机动车、自行车。
2
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.1分
7、校门、办公楼、教学楼外来人员有出入登记，并保持楼内肃静。
2
符合得满分，一般扣 0.2分，差0.5分
8、整体管理印象和效果。
3
好得 3 分，一般 2 分，差 1分
三 、公寓管理
16
1、公寓管理人员分工明确，认真负责，严格履行职责。
1
符合要求得满分，不符合的一项扣 0.1分
2、楼内墙壁、走廊、楼梯干净，地面无积水。
1
符合得满分，不符一处扣 0.2分
3、公共卫生间、洗漱间无垃圾、无异味，地面无积水，大小便池及时冲洗，无尿垢、污物、无堵塞。室内卫生间物业监管消毒。
2
每发现一处不符合扣 0.2分
4、保管维护宿舍内所有公共设施，如有损坏及时报修。
2
每发现一处不符合扣 0.2分，维修率比上月有明显上升，视情况扣1—2分。
5、做到外来人员进出公寓有登记，按时开关楼门，无男女互访。
1
符合得满分，每发现一次不符合扣 0.2分。
6、保护好公寓消防安全设施，无火灾、事故，无治安案件。
2
符合得满分，每发现一次不符合扣 0.2分。
7、严格控制盗窃案件的发生，月失窃率不超过学生人数的1‰。
2
符合得满分，每发现一次不符合扣 0.2分。每出现一次完全责任失窃扣2分。
8、学生无私接电源，乱用电器等，违章用电现象。
2
符合得满分，每发现一处不符合扣 0.1分。
9、学生处督促检查反馈意见。
3
依据学生工作处的检查标准。
四 、维护维修
14
1、建立维修服务承诺制，接到维修要求，15分钟内到达现场，并及时处理，维修合格率达100%，并有维修验收单和记录。
5
无维修承诺制扣 0.1分，有维修任务15分钟（从接单起）不到现场处置扣0.5分，无维修验收单和记录扣0.2分
2、按程序领用维修材料及工具，服务规范，手续齐全。
4
符合要求得满分，不符合的一项扣 0.1分，每发现一次浪费现象扣1分。
3、总体管理印象和效果。
5
好得 3 分，一般 2 分，差 1分
五 、驾驶服务
5
仪容仪表整洁，服务规范
2
符合要求得满分，不符合的一项扣 0.1分，每发现一次浪费现象扣1分。
车容车貌整洁卫生，车内空气清新
3
符合要求得满分，不符合的一项扣 0.1分，每发现一次浪费现象扣1分。
六 、工作质量及时效
12
1、对合同责任范围内的工作任务能主动、按时完成，并能积极配合学校的各项工作，与学校保持高度一致，有主人翁精神。
6
符合得满分，不符合一次扣 1分。
2、对学校安排的临时性工作反应迅速，完成任务快、质量高。
6
符合得满分，不符合一次扣 1分。
七 、员工风貌
15
1、按要求统一着装，工作状态好。
5
每发现一处不符合扣 1 分
2、不与服务对象发生口角、打架等不文明的行为。
10
每发现一次打架扣 10 分，口角扣 5 分。
七、其他要求：
1 、 结算方法
1）付款人： 长沙市一中初级中学 （国库集中支付）
2）付款方式： 通过学校办公经费支付
3）付款条件：签订合同后，完成合同约定物业管理任务,根据考核情况按月支付。
2、 投标人需配合学校进行各项节能管控工作。
3、 中标人负责员工的工资、福利、 社保等 ，并按照国家和 省市区 的有关 规定 为员工办理有关劳动雇佣手续和劳动保障 等 手续。 根据长沙市的相关规定、要求，同步改善员工的劳动条件和工资福利待遇。合同期内对于政策性工资福利调整、各项重大保障任务、人员及维护费用的增加，采购人不再另行支付。所有工资、补贴、福利必须通过银行转账方式，不得使用现金支付。采购人有权每月核查中标人在本项目的各项支出，中标人必须予以配合。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
